Решив занять инвестированием в недвижимость необходимо помнить несколько основных правил, которые не просто облегчат жизнь, но и сделают такие вложения, может и не самыми выгодными с точки зрения прибыльности, но как минимум стабильными. О чем идет речь? Все дело в том, что рынок недвижимости в чем-то напоминает черепаху, ползет медленно, двигается вяло, очень закостенелый, при этом все это до поры до времени, в определенный моменты рынок просто выстреливает и начинает меняться, или расти или падать такими стремительными темпами, что просто диву даешься. Чем не аналогия с черепахой, которая в большинстве своем медленная и неповоротливая, но в отдельный моменты может демонстрировать чудеса по быстроте.
Несколько советов при инвестировании в недвижимостьНесколько советов при инвестировании в недвижимость
Но перейдет к основным правилам инвестирования в недвижимость:
Во-первых, необходимо четко определиться, для чего собственно Вы инвестируете или для получения прибыли или все-таки как инструмент сбережения капитала. Вопрос очень принципиальный ведь в первом случае необходимо выбирать то, что в ближайшее время очень подорожает и его можно будет очень выгодно продать и это называется спекуляция. Откровенно скажу еще лет 7-10 подобный способ заработать деньги, был очень выгодный и темпы прироста реальной прибыли спекулянтов на недвижимости зашкаливали до 100% в год, но сейчас ситуация резко изменилась и спекулировать на данном рынке как минимум очень рискованно. Но с другой стороны рынок недвижимости как инструмент сбережения капитала в долгосрочном плане остался привлекательным, хотя и с массой оговорок и естественно строго деловым подходом (опять-таки возвращаемся к бизнес планированию). То есть на первом этапе обязательно определитесь, готовы ли Вы вложить деньги на очень длительный срок с условием того, что дополнительных дивидендов это может Вам и не проносить, если ответ позитивный переходим ко второму пункту.
Во-вторых, для правильного и главное прибыльного инвестирования должно всегда соблюдаться одно главное правило – Если хочешь сберечь капитал и даже заработать на этом, покупай недвижимость, которая оценена рынком не адекватно. То есть покупка недвижимости (помним, что под этим понимаю не только здания, но и земельный участки) в качестве стратегических инвестиций проводиться только в том случае если ее реальная стоимость на сегодня не соответствует экономическому потенциалу самой недвижимости. Как пример красивый кусок земли с видом на речку под городом или не далеко от оживленной трассы и так далее. В свое время это были те же коммуналки, которые позже превратились в шикарные апартаменты и реальная стоимость недвижимости выросла на 1000 % буквально за несколько лет. Грубо говоря, в недвижимости должна быть своя изюминка, которая сделает данный объект привлекательным для окружающих в будущем. Но не в коем случае не подаваться общим спекулятивным настроениям и скупать что-то попало в надежде на то, что весь рынок через год вырастет и цена недвижимости подымится на 20%, это дорога спекулянта, но не инвестора. Правда есть и исключение это инвестирование в «горящие» объекты, особенно объекты относящиеся к определению коммерческая недвижимость, говорим о выкупе тех объектов, которые продаются с дисконтом за скорость. Такое на рынке встречается часто, нужны срочно деньги и приходится продавать недвижимость, при этом поджимает время и тогда объекты может реально потерять и 20-30%, а под час и половину своей реальной рыночной стоимости. Особенно актуально это было во время разгара кризиса у меня знакомы выгодно продавший свой магазин до начала всей заварушки, в 2009 -2010 годах за те же деньги выкупил три соседних (люди погорели на кредитах). Вывод если хотите инвестировать то стоит очень тщательно подходить к выбору объекта недвижимости именно в этом самая главная «соль» всего процесса и главное правило недвижимость должна иметь или «изюминку» или продаваться со скидкой (к примеру, за скорость).
В-третьих, выбрав объект и определившись, что это таки инвестиция стоит еще раз тщательно обдумать, ведь деньги, вложенные в недвижимость нельзя быстро из нее вынуть. Тот же депозит или бизнес в таком плане намного более лояльны и с них вытянуть, вложенные деньги намного проще, а вот с недвижимости в случаи экстренной потребности в деньгах Вы сами рискуете потерять часть денег, выставив дисконт при продаже (читай пункт второй). То есть вложения в недвижимость это низко ликвидные вложения, которые имеют очень низкую скорость обращения и выгодная продажа объекта недвижимости может занимать и год и два времени пока найдется нормальный покупатель готовый дать Вашу цену. Именно по этому большинство инвесторов мирового масштаба инвестируют не более 10-15% от общего портфеля в недвижимость, делая из таких вложений своеобразный якорь.
В-четвертых, не смотря на то, что речь идет о стратегических инвестициях которые призваны все-таки просто защитить капитал от обесценивания нельзя забывать и сопутствующих затратах на содержания объектов недвижимости. Так что еще до того как объект покупается или же делается выбор между разными объектами, приоритетными являются те, которые можно «заставить» работать. Как понимаете, речь идет о сдаче недвижимости в аренду. При этом необходимо отметить, что, к примеру, то же строительство с последующей сдачей в аренду это уже полноценный бизнес и имеет целый ряд своих особенностей и нюансов, и в 99% случаев не может служить полноценным инструментом инвестирования, повторюсь это уже бизнес, который для сбережения капитал не подходит. В нашем случае сдача в аренду это в большей степени компенсация затрат на содержание самих объектов недвижимости и здесь необходимо найти компромисс между тем что хочется и тем что есть на рынке, плюс получить прибыль. Но практика показывает, что реальный уровень прибыли при данном бизнесе будет на несколько порядков ниже чем в любых других инструментах. То есть если поделить прибыль на общие вложения в недвижимость, то получится пару процентов в год от валовых вложений денег, конечно на первый взгляд звучит не очень, но есть и небольшой плюс. Позитивная сторона такой прибыли заключается в том, что реально сумма прибыли от сдачи в помещения в аренду идет без учета инфляции, сам уровень инфляции компенсируется за счет планомерного подъема стоимости самой недвижимости как минимум на уровень инфляции, чего нет в тех же банковских депозитах. То есть в банковских депозитах при ставке тех 5-6% годовых необходимо снять еще и уровень инфляции, что делает эффективную ставку намного ниже и откровенно говоря, последнее время прибыльность недвижимости от сдачи в аренду превышает реальный уровень доходности депозитов.
Как видим инвестирование в недвижимость это хотя и выгодное вложение денег, но не относится к легкому способу, куда проще оформить депозит или купить валюту или доллары, но намного более защищенное. Хотя полноценное сбережение денег в недвижимости это своего рода бизнес с низкой доходностью и относительно высоким уровнем защиты, так что смело можно утверждать, что более рентабельно и целесообразно как минимум часть средств вложить все-таки в сам бизнес. Несколько оптимальных вариантов вложения денег в бизнес уже представлены на страницах блога, хотя конечно дело вкуса. Но первое правило любого хорошего инвестора это «Не держать все яйца в одной корзине», то есть оптимальным вариантом является по возможности применение всех вариантов то есть и хранения в валюте и отечественных деньгах (как экстренный резерв с такими процентными ставками чтобы перекрыть инфляцию), вложение денег в бизнес (с целью получения прибыли), вложения в недвижимость (как своеобразный якорь для всего капитал) именно такой способ даст практически 100% гарантию надежности.
Несколько советов при инвестировании в недвижимостьНесколько советов при инвестировании в недвижимость
Но перейдет к основным правилам инвестирования в недвижимость:
Во-первых, необходимо четко определиться, для чего собственно Вы инвестируете или для получения прибыли или все-таки как инструмент сбережения капитала. Вопрос очень принципиальный ведь в первом случае необходимо выбирать то, что в ближайшее время очень подорожает и его можно будет очень выгодно продать и это называется спекуляция. Откровенно скажу еще лет 7-10 подобный способ заработать деньги, был очень выгодный и темпы прироста реальной прибыли спекулянтов на недвижимости зашкаливали до 100% в год, но сейчас ситуация резко изменилась и спекулировать на данном рынке как минимум очень рискованно. Но с другой стороны рынок недвижимости как инструмент сбережения капитала в долгосрочном плане остался привлекательным, хотя и с массой оговорок и естественно строго деловым подходом (опять-таки возвращаемся к бизнес планированию). То есть на первом этапе обязательно определитесь, готовы ли Вы вложить деньги на очень длительный срок с условием того, что дополнительных дивидендов это может Вам и не проносить, если ответ позитивный переходим ко второму пункту.
Во-вторых, для правильного и главное прибыльного инвестирования должно всегда соблюдаться одно главное правило – Если хочешь сберечь капитал и даже заработать на этом, покупай недвижимость, которая оценена рынком не адекватно. То есть покупка недвижимости (помним, что под этим понимаю не только здания, но и земельный участки) в качестве стратегических инвестиций проводиться только в том случае если ее реальная стоимость на сегодня не соответствует экономическому потенциалу самой недвижимости. Как пример красивый кусок земли с видом на речку под городом или не далеко от оживленной трассы и так далее. В свое время это были те же коммуналки, которые позже превратились в шикарные апартаменты и реальная стоимость недвижимости выросла на 1000 % буквально за несколько лет. Грубо говоря, в недвижимости должна быть своя изюминка, которая сделает данный объект привлекательным для окружающих в будущем. Но не в коем случае не подаваться общим спекулятивным настроениям и скупать что-то попало в надежде на то, что весь рынок через год вырастет и цена недвижимости подымится на 20%, это дорога спекулянта, но не инвестора. Правда есть и исключение это инвестирование в «горящие» объекты, особенно объекты относящиеся к определению коммерческая недвижимость, говорим о выкупе тех объектов, которые продаются с дисконтом за скорость. Такое на рынке встречается часто, нужны срочно деньги и приходится продавать недвижимость, при этом поджимает время и тогда объекты может реально потерять и 20-30%, а под час и половину своей реальной рыночной стоимости. Особенно актуально это было во время разгара кризиса у меня знакомы выгодно продавший свой магазин до начала всей заварушки, в 2009 -2010 годах за те же деньги выкупил три соседних (люди погорели на кредитах). Вывод если хотите инвестировать то стоит очень тщательно подходить к выбору объекта недвижимости именно в этом самая главная «соль» всего процесса и главное правило недвижимость должна иметь или «изюминку» или продаваться со скидкой (к примеру, за скорость).
В-третьих, выбрав объект и определившись, что это таки инвестиция стоит еще раз тщательно обдумать, ведь деньги, вложенные в недвижимость нельзя быстро из нее вынуть. Тот же депозит или бизнес в таком плане намного более лояльны и с них вытянуть, вложенные деньги намного проще, а вот с недвижимости в случаи экстренной потребности в деньгах Вы сами рискуете потерять часть денег, выставив дисконт при продаже (читай пункт второй). То есть вложения в недвижимость это низко ликвидные вложения, которые имеют очень низкую скорость обращения и выгодная продажа объекта недвижимости может занимать и год и два времени пока найдется нормальный покупатель готовый дать Вашу цену. Именно по этому большинство инвесторов мирового масштаба инвестируют не более 10-15% от общего портфеля в недвижимость, делая из таких вложений своеобразный якорь.
В-четвертых, не смотря на то, что речь идет о стратегических инвестициях которые призваны все-таки просто защитить капитал от обесценивания нельзя забывать и сопутствующих затратах на содержания объектов недвижимости. Так что еще до того как объект покупается или же делается выбор между разными объектами, приоритетными являются те, которые можно «заставить» работать. Как понимаете, речь идет о сдаче недвижимости в аренду. При этом необходимо отметить, что, к примеру, то же строительство с последующей сдачей в аренду это уже полноценный бизнес и имеет целый ряд своих особенностей и нюансов, и в 99% случаев не может служить полноценным инструментом инвестирования, повторюсь это уже бизнес, который для сбережения капитал не подходит. В нашем случае сдача в аренду это в большей степени компенсация затрат на содержание самих объектов недвижимости и здесь необходимо найти компромисс между тем что хочется и тем что есть на рынке, плюс получить прибыль. Но практика показывает, что реальный уровень прибыли при данном бизнесе будет на несколько порядков ниже чем в любых других инструментах. То есть если поделить прибыль на общие вложения в недвижимость, то получится пару процентов в год от валовых вложений денег, конечно на первый взгляд звучит не очень, но есть и небольшой плюс. Позитивная сторона такой прибыли заключается в том, что реально сумма прибыли от сдачи в помещения в аренду идет без учета инфляции, сам уровень инфляции компенсируется за счет планомерного подъема стоимости самой недвижимости как минимум на уровень инфляции, чего нет в тех же банковских депозитах. То есть в банковских депозитах при ставке тех 5-6% годовых необходимо снять еще и уровень инфляции, что делает эффективную ставку намного ниже и откровенно говоря, последнее время прибыльность недвижимости от сдачи в аренду превышает реальный уровень доходности депозитов.
Как видим инвестирование в недвижимость это хотя и выгодное вложение денег, но не относится к легкому способу, куда проще оформить депозит или купить валюту или доллары, но намного более защищенное. Хотя полноценное сбережение денег в недвижимости это своего рода бизнес с низкой доходностью и относительно высоким уровнем защиты, так что смело можно утверждать, что более рентабельно и целесообразно как минимум часть средств вложить все-таки в сам бизнес. Несколько оптимальных вариантов вложения денег в бизнес уже представлены на страницах блога, хотя конечно дело вкуса. Но первое правило любого хорошего инвестора это «Не держать все яйца в одной корзине», то есть оптимальным вариантом является по возможности применение всех вариантов то есть и хранения в валюте и отечественных деньгах (как экстренный резерв с такими процентными ставками чтобы перекрыть инфляцию), вложение денег в бизнес (с целью получения прибыли), вложения в недвижимость (как своеобразный якорь для всего капитал) именно такой способ даст практически 100% гарантию надежности.